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股票可以融资多少 稳健布局，财务稳健，越秀地产挺进行业前十
房地产市场仍处波动中，不少开发商陷入亏损泥潭，能保持住经营指标平稳的企业已然凤毛麟角。向来审慎稳健的国资开发商越秀地产，凭借着过往在市场、运营、产品、财务、投资等方面的积累，展现出了逆势生长的顽强力量。
2024年上半年，越秀地产实现营业收入约353.4亿元，同比上升10.1%；同期，已售未入账的合约销售金额约1909亿元，为后续的收入提供了深厚的蓄水池。
这一蓄水池仍将有源源不断的活水流入，报告期内，越秀地产录得合同销售金额554亿元，首度跻身行业前十，相较2023年底前进了3个身位。
今年下半年，越秀地产还将保持如此强劲的驱动力，着力实现全年1470亿元的销售目标。
“尽管面对一个持续下行和充满挑战的房地产市场，完成这一销售目标会面临一定的难度和压力，”越秀地产管理层坦言，“但公司决定了暂不调整销售目标，就是要以这个目标来激励和考核我们的团队，坚持永不放弃的精神，尽最大努力冲刺全年销售目标。”
越秀地产董事长林昭远表示，面对深刻调整的房地产市场，2024年上半年，越秀地产的各项主要经营指标保持基本平稳。下半年，越秀地产将积极应对市场挑战，围绕“攻坚克难稳业绩，精益管理提能力”的工作主题，以“精益管理”和“新能力、新机制和新文化”的建设为发展的内在驱动力，在行业新环境和新发展模式下继续走高质量可持续发展之路，不断为股东创造价值。
深化“商住并举”，保持财务稳健
报告期内，越秀地产实现营业收入约353.4亿元，同比上升10.1%；权益持有人应占净利润约为18.3亿元，核心净利润约为17.4亿元，保持正向盈利；中期派息比率为核心净利润的40%，在业内保持着较强的竞争力。
物业销售是越秀地产业绩的绝对支柱。2024年上半年，来自物业销售的营业收入约327.96亿元，同比增长约10%，占总收入的9成以上。其中，来自大湾区的物业销售收入约有67%，来自华东的有19%，来自中西部和北方则有14%。
截至报告期末，越秀地产手中已售未入账的销售金额约为1909亿元，与年初时基本持平，其中大湾区占比约39%，华东地区的占比提升至36%，北方地区也提升至11%。
在不断夯实开发业务根基的同时，越秀地产持续强化多元业务，扎实推进“商住并举”发展战略，通过越秀地产和越秀房地产投资信托基金（以下简称为“越秀房托”）双平台互动发展，稳定提升商业物业收入，在上半年共实现营收13.31亿元，同比上涨4.8%。
其中，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约2.97亿元，同比大幅上升41.3%；同时，越秀地产持有38.88%单位权益的越秀房托实现经营收入约10.34亿元，写字楼业态上半年实现租赁收入约5.82亿元，零售商场保持经营稳定，四季酒店、雅诗阁公寓实现收入2.54亿元，白马大厦实现出租率为95.6%，同比上升5.1个百分点。
越秀地产旗下的物业板块越秀服务，在报告期内也取得了良好的经营业绩，上半年实现营收约19.6亿元，同比上升29.7%；康养业务亦实现了营收的同比增长，可经营床位数7705张，入住率保持基本稳定，位于行业前列。
坚实的根基，稳健的经营，保证了越秀地产的流动性安全以及财务健康。截至报告期末，越秀地产经营性现金流为61.3亿元，保持正向流入；在手现金为481.4亿元，较2023年年末增长4.4%；同期，其剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为68.3%、58.6%和1.53倍，“三道红线”指标维持“绿档”达标。
健康安全的基本面，让越秀地产在市场上颇受信任。越秀地产财务总监及执行董事陈静在业绩会上表示，国内的融资环境还是比较宽松的，确实有一些企业会受特殊事件的影响，部分行业融资环境也有部分收紧，“但就越秀地产目前来讲，不管是国有背景也好，还是我们跟金融机构良好的联系、过往信用记录也好，整体的融资渠道仍然比较通畅”。
陈静介绍，7月，越秀地产在境内成功发行公司债券合共15亿元；在境外发行23.9亿元点心债，其中于上半年发行7亿元点心债，7月发行16.9亿元绿色点心债券。
不止于此，越秀地产的融资成本在行业中也处于领先地位，上半年加权平均借贷年利率同比下降 41个基点至3.57%；期末平均借贷成本进一步下降至3.47%，资信水平位于行业第一梯队。
越秀地产管理层表示，未来将继续保持“三道红线”达标，保持经营性现金流净流入，加上对销售现金流的管理，确保财务进程和经济流程安全持续降低融资成本。
坚持精准营销，全年目标不变
充沛的现金流入，来自于良好的销售去化。面对市场的深度调整和严峻挑战，越秀地产在策略上保持以变应变，实施“一盘一策”的精准营销策略和精准的定价策略，2024年上半年实现合同销售金额约554亿元，尽管同比有所下滑，但相较于行业整体同比约4成的降幅，仍是优于行业平均水平。
“越秀地产的行业排名是靠前的，销售额排名从去年年底的第12位前进到上半年的前10名，相对来说是优秀的。”林昭远坦言。根据克而瑞披露的销售数据，今年上半年，以合约销售额（全口径）计，越秀地产在行业的排名上升至第9位。
具体来看，越秀地产继续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位，上半年在大湾区实现合同销售金额约为261.1亿元，约占47.1%；华东地区次之，在上半年实现合同销售金额约128.8亿元，约占23.2%。
值得一提的是，过往为各大房企津津乐道的销售目标，在本轮行业调整周期中早已销声匿迹，越秀地产是少数明确设定目标的房企。但相较于全年1470亿元的目标，越秀地产今年上半年的完成率不甚理想。
“不到40%。这个和我们的计划还是有差距。”不过，越秀地产并未因此调低目标。林昭远表示，管理层研究决定不做调整。
他解释称，上半年的指标达成率偏低，有一个因素是新推的盘比较少，尤其上海、杭州新开盘会集中到今年到第三第四季。“新开的盘，对去化的保障是更强的。所以对下半年计划的达成，是有比较好的条件。”
据披露，越秀地产2024年可售资源共约2700亿元，其中大湾区占比51%，华东占比21%，北方占比约11%。
林昭远也坦言，这个目标在目前市场环境下，挑战肯定非常大，压力也是非常大。“不调目标目的是表达决心，我们会以这个目标来驱动全体员工。这个目标也是和管理层绩效考核强挂钩的。”
今年上半年的“517”新政后，市场在6月份出现大反弹，7月份虽然有所回调，但下滑空间在逐步收窄。
越秀地产管理层认为，总体来看，市场还在寻求平衡的过程中。房地产作为国家的重要的支柱产业，预计市场规模会保持8-10万亿的水平。“越秀地产目前所进的城市总体成交规模都在2000亿以上，存量市场还是有得做的，我们对市场充满兴趣。”
面对这样的市场形势，越秀地产在过去几年一直坚持稳健经营，以销定产的原则，同时做好自己的事情，做好城市、板块的研究，加大对客户的研究，精准定位，精准到目标客户群。
林昭远也明确，未来不会为了达成目标就刚性降价，还是会通过精细管理，采用精准定价、线上线下联动来提高去化能力，保障量价的达成，实现有质量的完成。
以效益为先，实现高质量增储
完成销售目标的底气，来自于有效的调整布局，过去几年间，越秀地产一直有计划地在核心城市获取优质土储，投资的刻度更加精准，投资布局更加合理，聚焦核心城市和核心区域深耕。
截至6月末，越秀地产总土地储备约2503万平方米，94%分布在一线城市和重点二线城市，其中大湾区占比41.2%，华东地区、中西部地区和北方地区比例上升至58.8%；投资质量和结构不断优化。
今年上半年，越秀地产持续通过“6+1”多元化增储模式获取新地块，分别于北京、上海、广州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地，总建筑面积约为172万平方米；大湾区占比57%，华东地区占比17%。其中，通过多元化方式增储是占比是66%，公开市场议价的获取的占比34%。
具体来看，越秀地产在上海共获取2幅优质地块，新增土储约6万平方米；在杭州获取2幅地块，新增土储约23万平方米；通过向母公司越秀集团收购方式，新增TOD土地储备约58万平方米。目前，越秀地产在广州和杭州共开发10个TOD项目，TOD项目的总土地储备达到310万平方米，约占总土地储备的12.4%。
通过在城市和板块选择上的不断地腾挪改善，越秀地产已具备了下行市场中抗风险的能力。“在这几年发展的城市布局中，我们逐步布局在核心城市里面的核心区域。相对来说，我们能级项目周边的竞争程度没那么强烈，有抵抗风险的能力。”林昭远表示。
不只是依靠地段，林昭远认为，在房地产新发展模式之下，保障性住房由政府来作为主导，市场性的由企业来进行市场化运作。未来行业将回到“好房子”的属性，好产品、好服务应该是市场的主流。
基于此，越秀地产要立足四好企业，坚定把好产品、好服务、好品牌做好。在产品上，坚持以客户为中心，满足客户需求，打造高质量产品，持续开展“高质量建造好产品”行动，并全力推进设计施工一体化和产品标准化建设、应用与更新迭代，全面落实越秀地产“好产品公约”。
凭借好产品，即便是在竞争激烈的上海高端住宅市场，越秀地产旗下项目依旧赢得了购房者的青睐。今年8月，位于上海的高端改善住宅项目越秀·苏河·和樾府入市销售，实现了开盘即罄的销售佳绩，销售金额达17.35亿元。
接下来，越秀地产还将保持一定的投资强度。据披露，越秀地产在对全年主要现金流项目预测中，土地款支出及拍地保证金预期支出仍保持在400亿元。
林昭远表示，在投资上，还是坚持以销定投、稳健投资，同时要做精准投资，特别是在大城市，要保持对客户的研究，并聚焦一些收益确定性比较高的、现金流回笼比较快的项目。“我们还是以效益为先，把这个作为获取项目的条件。”
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顾望无
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